При заключении сделок с недвижимымостью существует много аспектов, о которых необходимо убедиться, чтобы сделка прошла гладко, без задержек в ходе заключения и выполнения, и чтобы в дальнейшем не создавались правовые споры между сторонами сделки, а также не были получены претензии от третьих лиц. Ошибки в сделках с недвижимостью может допустить каждый, так как есть много юридических и технических аспектов, которые необходимо помнить и проверить. Вид сделки (продажа, дарение, обмен, аренда и др.) существенно влияет на круг вопросов, которые могут быть важны при сделках с недвижимостью. В этой статье описаны три наиболее типичных вида ошибок при заключении сделок по продаже недвижимости.

1. НЕДООЦЕНКА ЮРИДИЧЕСКИХ АСПЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Начиная переговоры о сделке по продаже недвижимости, важно проверить не только техническое состояние собственности, но и юридические аспекты, которые могут повлиять на выполнение как самой сделки продажи, так и права нового владельца. Одно из первых действий, которые необходимо сделать, начиная переговоры о продаже недвижимости, – это проверка данных земельной книги. В земельной книге можно не только убедиться в праве собственности продавца, но и проверить, не зарегистрированы ли на недвижимую собственность какие-либо запреты или обременения (защитные полосы и запреты, запреты на отчуждение собственности без согласия третьих лиц, например, согласия ипотечных кредиторов или арендаторов и др.) и принадлежащих третьим лицам вещных прав (например, ипотеки, права аренды или найма, право преимущественной покупки, обратной купли и выкупа, сервитут и др.). Кроме того, в земельной книге имеется возможность убедиться в том, что на недвижимую собственность не зарегистрированы отметки о взыскании или отметки об обеспечении иска, которые будут препятствием для продажи недвижимости. Кроме того, следует отметить, что не всегда отраженные в земельной книге данные соответствуют фактической ситуации. Отдельные защитные полосы могут существовать на основании закона. Также могут не совпадать данные земельной книги с данными, имеющимися в кадастровой информационной системе. Перед приобретением собственности должны быть проверены также доступные в кадастровой информационной системе Государственной земельной службы данные, например, граница и площадь земельных участков, вид использования.

Земельная собственность и раздельная собственность

При приобретении квартирной собственности, нежилых помещений или фактически любого сооружения или ее части важно проверить, входит ли в недвижимую собственность земля, на которой соответствующее сооружение находится. Довольно типичная ситуация, когда многоквартирный дом находится на принадлежащей другому лицу земле, которая не куплена вместе со строением или ее частью. Чаще всего в случае раздельного имущества земли и здания между собственниками земли и здания (в том числе собственниками квартир) существуют принудительные арендные отношения, если раздельная собственность образовалась в результате процесса приватизации или в других перечисленных в законе случаях. Однако есть и более сложные случаи, когда здание на чужой земле построено на основании договора. В таких случаях статус здания как отдельной собственности является временным. В настоящее время право застройки регулируется специальной главой Гражданского закона, вступившей в силу в 2017 году. Однако существуют собственности, где здания построены на принадлежащей другому лицу земле на основании такого договора аренды, который был заключен до вступления в силу регулирования прав застройки. Такие случаи в настоящее время могут быть не урегулированыы, и в случае спора судопроизводство между собственниками зданиями и собственниками земли может стать результатом утраты прав собственности собственника здания, констатировав, что здание принадлежит собственнику земли.

Констатация существующих, возможных или необходимых сервитутов

Сервитут есть такое право на чужую вещь, которым право собственности на нее в отношении пользования ограничено в пользу какого-либо определенного лица или определенного земельного участка. Вопрос сервитута рассматривается из двух аспектов. Во-первых, сервитут может быть необходим для доступа к приобретенной недвижимой собственности, например, если покупатель желает приобрести землю для застройки, и для осуществления застройки необходимо убедиться в том, что к земельному участку можно будет добраться по публичным путям. В случае, если это невозможно – необходим дорожный сервитут, который обеспечит такое право доступа. Наличие пути доступа также является условием для получения разрешения на строительство. Если такой сервитут в земельной книге не зарегистрирован и земельный участок недоступен по публичным путям, приобретателю недвижимой собственности придется осуществлять ряд действий по внесению такого сервитута в земельную книгу с договоренностью с собственниками соседних земельных участков или даже при предъявлении соответствующего иска в суд. Во-вторых, вопрос сервитута является существенным и в противоположном аспекте, при наличии права третьих лиц использовать продаваемую недвижимую собственность или ее часть для доступа и использования находящейся рядом недвижимости. Такие сервитуты могут быть внесены в земельную книгу, но не всегда. Поэтому необходимо осмотреть недвижимость в натуре, а также проверить доступные в кадастровой информационной системе пространственные данные, которые нередко позволяют определить, существует ли риск возможных сервитутов в пользу соседних объектов недвижимости.

Юридический статус и разрешенный вид использования

Один из первых вопросов, подлежащих проверке перед заключением сделки купли, является вопрос о разрешенном виде использования конкретной собственности, установленным территориальной планировкой самоуправления, а также в локальной планировке и детальной планировке, если таковы разработаны. Разрешенный вид использования недвижимой собственности определяет, для каких целей собственность может быть использована, например, имеется ли на земельном участке возможность произвести застройку, или помещения разрешается использовать для проживания или могут созданы коммерческие помещения и т.д. Также важно убедиться в том, что находящийся вблизи водоем не считается затопляющей территорией, которая существенно ограничит или запретит их использовать для определенных целей. Вид использования здания, помещений или земли может быть изменен. Однако это создает дополнительные расходы и административную нагрузку приобретателю собственности, а также может оказаться невозможным, если намеченный вид использования собственности не соответствует документам планирования территории самоуправления. При приобретении земли для застройки (или уже застроенной земли или сооружений) необходимо убедиться в том, соответствуют ли планируемые или уже построенные сооружения установленным территориальной планировкой или локальной планировкой параметрам застройки (площадь, количество этажей и т.п.). Документы планирования территории самоуправлений являются публично доступными и находятся на домашней странице каждого самоуправления. Вид использования конкретной собственности может быть выяснен при осмотре данных земельной книги и кадастровой информационной системы, а также актуальной вещи кадастрового измерения собственности или инвентаризационного дела.

Проверка законности строительства и передача сооружений в эксплуатацию

При приобретении строений или групп помещений, например квартир, важно убедиться в том, что в собственности не произведено незаконное строительство, по сравнению с данными находящегося в местности сооружения или помещения с данными земельной книги и кадастровой информационной системы, а также последнее доступное дело кадастрового измерения или дело технической инвентаризации. Нередко в земельных собственностях построены подсобные помещения (сарай, гараж, баня и.тд.) без получения необходимых разрешений или согласований. Также может оказаться, что строительство здания получило разрешение на строительство, но процесс строительства не завершен, и здание не сдано в эксплуатацию. Несмотря на то, что новый владелец, скорее всего, мог бы завершить начатый процесс строительства, не исключено, что построенное в природе здание не соответствует разработанной строительной документации. Для выполнения работ по ремонту зданий или помещений в определенных случаях необходимо получить согласование строительной управы или разрешение на строительство.

2. ОШИБКИ В ИСПОЛНЕНИИ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ И ВОВЛЕЧЕНИЕ СУПРУГА

При заключении сделок купли недвижимой собственности в определенных случаях необходимо информировать третьих лиц, которые могли бы иметь право, направленное на конкретную недвижимою собственность, или получить их согласие на заключение сделки.

Права супруга

Несмотря на то, что владельцем недвижимой собственности в земельной книге может быть внесено одно лицо, в случае, если зарегистрированный собственник является физическим лицом, необходимо убедиться в том, что зарегистрированный собственник находится в браке и что конкретная собственность не находится в общем имуществе супругов. В таком случае для заключения сделки и внесения права собственности приобретателя в земельную книгу необходимо письменное согласие супруга, и поэтому супруг должен явиться к присяжному нотариусу вместе со сторонами сделки. Сведения о нахождении собственности в общем имуществе супругов могут быть указаны в земельной книге, но не всегда. О наличии недвижимой собственности в общем имуществе супругов может быть удостовериться присяжный нотариус, проверив эту информацию в регистре населения.

Право преимущественной покупки самоуправления

В установленных Законом “О самоуправлениях” случаях при заключении сделки по продаже недвижимой собственности самоуправление, в котором находится недвижимая собственность, имеет право преимущественной покупки. Самоуправление может использовать свое право преимущественной покупки, если конкретная недвижимая собственность необходима для выполнения установленных законом функций самоуправлений. Однако в установленных законом случаях для возможности внесения в земельную книгу права собственности покупателя на проданную недвижимую собственность стороны сделки продажи могут обратиться в самоуправление, которое выдает справку об отказе в использовании права преимущественной покупки, если самоуправление не использует право преимущественной покупки.

Право преимущественной покупки сособственников и других лиц

Гражданским законом установлено, что право преимущественной покупки в сделках продажи недвижимой собственности имеют прочие сособственники. В соответствии с регулированием Гражданского закона стороны, заключающие сделку по продаже недвижимой собственности, обязаны выдать подписанный договор купли всем сособственникам недвижимой собственности. Сособственники имеют право в двухмесячный срок со дня получения договора купли сообщить об использовании права преимущественной покупки. Следует подчеркнуть, если стороны забывают сообщать сособственникам о возможности использования права преимущественной покупки, и это не делается сознательно или по каким-либо иным причинам сособственникам была запрещена возможность использовать право преимущественной покупки, затронутые сособственники имеют право выкупа. Право выкупа позволяет сособственнику вернуть недвижимую собственность от покупателя, уплатив за это установленную договором купли покупную плату, а также покрывая расходы покупателя. В случае спора сособственник может предъявить иск о выкупе к покупателю недвижимой собственности. Право преимущественной покупки и выкупа может принадлежать и другим лицам, которым оно оговорено. Право преимущественной покупки и выкупа не всегда вносится в земельную книгу. Если такая запись произведена, то лицо, в пользу которого закреплено право преимущественной покупки и выкупа, но не обеспечена возможность использовать право преимущественной покупки, сможет обращать право выкупа в отношении приобретателя. В свою очередь, в случае, если право преимущественной покупки и выкупа не внесено в земельную книгу, затронутое лицо сможет обращать требование возмещения убытков только к отчуждателю.

3. ОШИБКИ В РАЗРАБОТКЕ ДОГОВОРА КУПЛИ

Несмотря на то, что для заключения договора купли достаточно договоренности сторон о существенных составных частях – продаваемом объекте и покупной плате, несомненно, в интересах каждой стороны могут быть включены условия для реализации и защиты своих прав, а также возможные механизмы ответственности другой стороны. В качестве одного из наиболее важных включаемых в договор вопросов имеется порядок и сроки оплаты покупной платы для устранения ситуаций, в которых продавец остается без собственности и не получает покупную плату, в свою очередь покупатель – уплачивает покупную плату, а к собственности не возвращается. Для защиты сторон сегодня в сделках продажи недвижимости часто используется счет банковской сделки или счет хранения нотариуса. Хотя эти виды оплаты создают дополнительные расходы, они обеспечивают защиту обеих сторон в процессе выполнения сделки. Еще один существенный аспект в отношении оплаты покупной платы, которую стороны сделки забывают или не знают, является, введенным в закон от 1 мая 2019 года, запрет на внесение оплаты в сделки по отчуждению недвижимой собственности наличными. Этот запрет распространяется как на физических, так и юридических лиц. Для защиты прав сторон не менее важно включать в договор важные свидетельства каждой стороны, позволяющие устранить споры о составе, состоянии собственности, существующих или впоследствии открытых недостатках и стоимости. Возможные споры могут быть устранены также юридически точными формулировками условий договора купли. Нередко стороны при заключении сделки согласны с каким-либо содержанием пунктов договора, однако вследствие неясной формулировки это может вызвать споры в будущем. Поэтому рекомендуется разработку договора купли доверить юристу.  

---

* Статья подготовлена к изданию в журнале iTiesības в мае 2021 года *  *подготовлена помощником Бюро присяжных адвокатов RER Lextal Лиене Поммере