Slēdzot darījumus ar nekustamajiem īpašumiem, ir daudz aspektu, par kuriem nepieciešams pārliecināties, lai darījums noritētu gludi, bez kavēkļiem darījuma noslēgšanas un izpildes gaitā, pēcāk neveidotos tiesiski strīdi starp darījuma pusēm, kā arī netiktu saņemtas pretenzijas no trešajām personām. Kļūdas darījumos ar nekustamo īpašumu var pieļaut ikkatrs, jo ir daudz juridisku un tehnisku aspektu, ko nepieciešams atcerēties un pārbaudīt. Arī darījuma veids (pārdošana, dāvinājums, maiņa, noma u.c.) būtiski ietekmē to jautājumu loku, kas var būt svarīgi darījumā ar nekustamo īpašumu. Šajā rakstā aprakstīti trīs tipiskāko kļūdu veidi slēdzot nekustamo īpašumu pārdošanas darījumus.

1.NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA JURIDISKO ASPEKTU NEIZVĒRTĒŠANA

Uzsākot sarunas par nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu, būtiski pārbaudīt ne vien īpašuma tehnisko stāvokli, bet arī juridiskos aspektus, kas var ietekmēt gan paša pārdošanas darījuma izpildi, gan jaunā īpašnieka tiesības. Viena no pirmajām darbībām, kas jāveic, uzsākot sarunas par nekustamā īpašuma pārdošanu, ir zemesgrāmatas datu pārbaude. Zemesgrāmatā iespējams ne vien pārliecināties par pārdevēja īpašuma tiesībām, bet arī pārbaudīt, vai uz nekustamo īpašumu nav reģistrēti kādi aizliegumi vai apgrūtinājumi (aizsargjoslas un liegumi, aizliegumi īpašumu atsavināt bez trešo personu, piemēram, hipotekāro kreditoru vai nomnieku piekrišanas u.c.) un trešajām personām piederošas lietu tiesības (piemēram, hipotēkas, nomas vai īres tiesības, pirmpirkuma, atpakaļpirkuma un izpirkuma tiesības, servitūti u.c.). Tāpat zemesgrāmatā ir iespējams pārliecināties, vai uz nekustamo īpašumu nav reģistrētas piedziņas atzīmes vai prasības nodrošinājuma atzīmes, kas būs šķērslis nekustamā īpašuma pārdošanai. Papildus gan jānorāda, ka ne vienmēr zemesgrāmatā atspoguļotie dati atbilst faktiskajai situācijai. Atsevišķas aizsargjoslas var pastāvēt uzlikuma pamata. Tāpat var nesakrist zemesgrāmatas dati ar kadastra informācijas sistēmā esošajiem datiem. Līdz ar to pirms īpašuma iegādes jāpārbauda arī Valsts zemes dienesta kadastra informācijas sistēmā pieejamie dati, piemēram, par zemesgabalu robežām un platību, lietošanas veidu.

Zemes un ēku dalītais īpašums

Iegādājoties dzīvokļa īpašumu, nedzīvojamas telpas vai faktiski jebkuru būvi vai tās daļu, būtiski ir pārbaudīt, vai nekustamajā īpašumā ietilpst zeme, uz kuras attiecīgā būve atrodas. Visai tipiska ir situācija, kad daudzīvokļu māja atrodas uz citai personai piederošas zemes, kas netiek nopirkta līdz ar būvi vai tās daļu. Visbiežāk zemes un ēkas dalītā īpašuma gadījumā starp zemes un ēkas īpašniekiem (tostarp dzīvokļu īpašniekiem) pastāv piespiedu nomas attiecības, ja dalītais īpašums izveidojies privatizācijas procesa rezultātā vai citos likumā izsmeļoši uzskaitītos gadījumos. Tomēr pastāv arī sarežģītāki gadījumi, kad ēka uz svešas zemes uzbūvēta uz līguma pamata. Šādos gadījumos ēkas kā atsevišķa īpašuma tiesību objekta statuss ir terminēts. Šobrīd apbūves tiesības regulē speciāla Civillikuma nodaļa, kas stājusies spēkā 2017.gadā. Tomēr pastāv īpašumi, kur ēkas uzbūvētas uz citai personai piederošas zemes uz tāda nomas līguma pamata, kas noslēgts pirms apbūves tiesību regulējuma spēkā stāšanās. Šādi gadījumi šobrīd var būt tiesiski nenoteikti, un strīda gadījumā tiesvedība starp ēkas un zemes īpašniekiem varētu rezultēties ar ēkas īpašnieka īpašuma tiesību zaudēšanu, konstatējot, ka ēka piekritusi zemei.

Esošu, iespējamu vai nepieciešamu servitūtu konstatēšana

Servitūts ir tāda tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemes gabalam par labu. Servitūta jautājums aplūkojams no diviem aspektiem. Pirmkārt, servitūts var būt nepieciešams, lai piekļūtu iegādātajam nekustamajam īpašumam, piemēram, ja pircējs vēlas iegādāties apbūves zemi, apbūves veikšanai nepieciešams pārliecināties, ka šim zemes gabalam iespējams pilnībā piekļūt pa publiskiem ceļiem. Gadījumā, ja tas nav iespējams – nepieciešams ceļa servitūts, kas nodrošinās šādas piekļuves tiesības. Piekļuves ceļa esamība ir arī nosacījums būvatļaujas saņemšanai. Ja šāds servitūts zemesgrāmatā nav reģistrēts un zemes gabalam nav iespējams piekļūt pa publiskiem ceļiem, nekustamā īpašuma ieguvējam nāksies veikt virkni darbību šāda servitūta ierakstīšanai zemesgrāmatā, vienojoties ar blakus esošo zemes gabalu īpašniekiem vai pat ceļot attiecīgu prasību tiesā. Otrkārt, servitūta jautājums ir būtisks arī pretējā aspektā, pastāvot trešo personu tiesībām izmantot pārdodamo nekustamo īpašumu vai tā daļu blakus esoša nekustamā īpašuma piekļuvei un lietošanai. Šādi servitūti var būt ierakstīti zemesgrāmatā, tomēr ne vienmēr. Tādēļ nepieciešams apskatīt nekustamo īpašumu dabā, kā arī pārbaudīt kadastra informācijas sistēmā pieejamos telpiskos datus, kas nereti ļauj noteikt, vai pastāv iespējamu servitūtu risks par labu blakus esošiem nekustamajiem īpašumiem.

Juridiskais statuss un atļautais izmantošanas veids

Viens no pirmajiem jautājumiem, kas jāpārbauda pirms pirkuma darījuma noslēgšanas, ir konkrētā īpašuma atļautais izmantošanas veids, kas noteikts pašvaldības teritorijas plānojumā, kā arī lokālplānojumā un detālplānojumā, ja tādi ir izstrādāti. Nekustamā īpašuma atļautais izmantošanas veids noteiks, kādiem mērķiem īpašumu ir iespējams izmantot, piemēram, vai uz zemes gabala ir iespējams veikt apbūvi, vai telpas atļauts izmantot dzīvošanai vai var izveidot komerctelpas utt. Tāpat būtiski pārliecināties, ka ūdenstilpju tuvumā esošas platības nav uzskatāmas par applūstošu teritoriju, kas būtiski ierobežos vai liegs tās izmantot noteiktiem mērķiem. Ēkas, telpu vai zemes izmantošanas veidu var būt iespējams mainīt. Tomēr tas rada papildu izmaksas un administratīvo slogu īpašuma ieguvējam, kā arī var izrādīties neiespējami, ja iecerētais īpašuma izmantošanas veids neatbilst pašvaldības teritorijas plānošanas dokumentiem. Iegādājoties zemi apbūvei (vai jau apbūvētu zemi vai būves), nepieciešams pārliecināties, vai plānotās vai jau uzceltās būves atbilst pašvaldības teritorijas plānojumā vai lokālplānojumā noteiktajiem apbūves parametriem (platība, stāvu skaits u.tml.). Pašvaldību teritorijas plānošanas dokumenti ir publiski pieejami un atrodami katras pašvaldības mājaslapā. Konkrētā īpašuma izmantošanas veidu iespējams noskaidrot, aplūkojot zemesgrāmatas un kadastra informācijas sistēmas datus, kā arī aktuālo īpašuma kadastrālās uzmērīšanas lietu vai inventarizācijas lietu.

Būvniecības tiesiskuma pārbaude un būvju nodošana ekspluatācijā

Iegādājoties būves vai telpu grupas, piemēram, dzīvokļus, svarīgi pārliecināties, vai īpašumā nav veikta nelikumīga būvniecība, salīdzinot dabā esošās būves vai telpas ar zemesgrāmatu un kadastra informācijas sistēmas datiem, kā arī pēdējo pieejamo kadastrālās uzmērīšanas lietu vai tehniskās inventarizācijas lietu. Nereti zemes īpašumos ir uzbūvētas palīgtelpas (šķūnis, garāža, pirts utml.), neiegūstot nepieciešamās atļaujas vai saskaņojumus. Tāpat var izrādīties, ka ēku būvniecībai ir iegūta būvatļauja, bet būvniecības process nav pabeigts, un ēkas nav nodotas ekspluatācijā. Lai arī jaunajam īpašniekam, visticamāk, būtu iespējams pabeigt uzsākto būvniecības procesu, nav izslēgtas situācijas, ka dabā uzbūvētā ēka neatbilst izstrādātajai būvniecības dokumentācijai. Arī ēku vai telpu remonta darbu veikšanai noteiktos gadījumos nepieciešams iegūt būvvaldes saskaņojumu vai būvatļauju.

2. KĻŪDAS PIRMPIRKUMA TIESĪBU IZPILDĒ UN LAULĀTĀ IESAISTĒ

Slēdzot nekustā īpašuma pirkuma darījumus, noteiktos gadījumos nepieciešams informēt trešās personas, kurām varētu būt uz konkrēto nekustamo īpašumu vērstas tiesības, vai iegūt to piekrišanu darījuma slēgšanai.

Laulātā tiesības

Lai arī par nekustamā īpašuma īpašnieku zemesgrāmatā var būt ierakstīta viena persona, gadījumā, ja reģistrētais īpašnieks ir fiziska persona, ir nepieciešams pārliecināties, vai reģistrētais īpašnieks ir laulībā un vai konkrētais īpašums neatrodas laulāto kopmantā. Tādā gadījumā darījuma noslēgšanai un ieguvēja īpašuma tiesību ierakstīšanai zemesgrāmatā būs nepieciešama laulātā rakstveida piekrišana, un tādēļ laulātajam būs jāierodas pie zvērināta notāra kopā ar pusēm. Ziņas par īpašuma atrašanos laulāto kopmantā var būt norādītas zemesgrāmatā, tomēr ne vienmēr. Par nekustamā īpašuma esamību laulāto kopmantā var pārliecināties zvērināts notārs, ielūkojoties Iedzīvotāju reģistrā.

Pašvaldības pirmpirkuma tiesības

Likumā “Par pašvaldībām” noteiktos gadījumos, slēdzot nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu, pašvaldībai, kurā atrodas nekustamais īpašums, ir pirmpirkuma tiesības. Pašvaldība var izmantot savas pirmpirkuma tiesības, ja konkrētais nekustamais īpašums ir nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas. Tomēr likumā noteiktos gadījumos, lai būtu iespējams zemesgrāmatā ierakstīt pircēja īpašuma tiesības uz pārdoto nekustamo īpašumu, pārdošanas darījuma pusēm var būt jāvēršas pašvaldībā, kas izsniedz izziņu par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības, ja pašvaldība pirmpirkuma tiesības neizmanto.

Kopīpašnieku un citu personu pirmpirkuma tiesības

Civillikumā noteikts, ka pirmpirkuma tiesības nekustamā īpašuma pārdošanas darījumos ir pārējiem kopīpašniekiem. Atbilstoši Civillikuma regulējumam pusēm, kas slēdz nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu, ir pienākums parakstīto pirkuma līgumu izsniegt visiem nekustamā īpašuma kopīpašniekiem. Kopīpašniekiem ir tiesības divu mēnešu laikā no pirkuma līguma saņemšanas dienas paziņot par pirmpirkuma tiesību izmantošanu. Jāuzsver, ka gadījumā, ja puses aizmirst paziņot kopīpašniekiem par iespēju izmantot pirmpirkuma tiesības, to nedara apzināti vai kādu citu iemeslu dēļ kopīpašniekiem tikusi liegta iespēja izmantot pirmpirkuma tiesības, aizskartajiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesība. Izpirkuma tiesība ļauj kopīpašniekam atgūt nekustamo īpašumu no pircēja, samaksājot par to pirkuma līgumā noteikto pirkuma maksu, kā arī sedzot pircēja izdevumus. Strīda gadījumā kopīpašnieks var celt izpirkuma prasību pret nekustamā īpašuma pircēju. Pirmpirkuma un izpirkuma tiesība var piederēt arī citām personām, kam tā pielīgta. Pielīgta pirmpirkuma un izpirkuma tiesība ne vienmēr tiek ierakstīta zemesgrāmatā. Ja šāds ieraksts ir veikts, tad persona, kurai par labu nostiprināta pirmpirkuma un izpirkuma tiesība, bet nav nodrošināta iespēja izmantot pirmpirkuma tiesību, varēs vērst izpirkuma tiesību pret ieguvēju. Savukārt gadījumā, ka pirmpirkuma un izpirkuma tiesība nav ierakstīta zemesgrāmatā, aizskartā persona varēs vērst zaudējumu atlīdzības prasījumu tikai pret atsavinātāju.

3. KĻŪDAS PIRKUMA LĪGUMA IZSTRĀDĒ

Lai arī pirkuma līguma noslēgšanai pietiek ar pušu vienošanos par būtiskajām sastāvdaļām – pārdodamo objektu un pirkuma maksu, neapšaubāmi katras puses interesēs ir līgumā iekļaut nosacījumus savu tiesību īstenošanai un aizsardzībai, kā arī iespējamos otras puses atbildības mehānismus. Kā viens no būtiskākajiem līgumā iekļaujamiem jautājumiem ir pirkuma maksas samaksas kārtība un termiņi, lai novērstu situācijas, kur pārdevējs paliek bez īpašuma un nesaņem pirkuma maksu, savukārt pircējs – samaksā pirkuma maksu, bet pie īpašuma netiek. Pušu aizsardzībai mūsdienās nekustamā īpašuma pārdošanas darījumos bieži tiek izmantots bankas darījuma konts vai notāra glabājuma konts. Lai arī šie samaksas veidi rada papildu izmaksas, tie nodrošina abu pušu aizsardzību darījuma izpildes procesā. Vēl viens būtisks aspekts attiecībā uz pirkuma maksas samaksu, ko darījuma puses mēdz aizmirst vai nezina, ir 2019.gada 1.maijā likumā ieviestais aizliegums veikt samaksu nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumos skaidrā naudā. Šis aizliegums attiecas gan uz fiziskām, gan juridiskām personām. Pušu tiesību aizsardzībai ne mazāk būtiski ir līgumā iekļaut svarīgus katras puses apliecinājumus, kas ļauj novērst strīdus par īpašuma sastāvu, stāvokli, esošiem vai vēlāk atklātiem trūkumiem un vērtību. Iespējamos strīdus var novērst arī juridiski precīza pirkuma līguma nosacījumu formulēšana. Nereti puses, slēdzot darījumu, ir vienisprātis par kādu līguma punktu saturu, tomēr neskaidrā formulējuma dēļ tas var izraisīt strīdus nākotnē. Tādēļ ieteicams pirkuma līguma izstrādi uzticēt juristam.  

---

* publication is prepared for May 2021 edition in magazine iTiesības ** publication was prepared by Liene Pommere, assistant attorney of the Law Office RER Lextal